Wonen en kopen in Griekenland

WONEN EN KOPEN IN GRIEKENLAND

Herziene editie 2019

P.L. Gillissen - Voerendaal; Guide Lines

ISBN : 978-94-92895-09-7

Recensie NBD

Deze handleiding geeft praktische informatie aan hen die er zich willen vestigen en/of er een (tweede) huis willen kopen. Na algemene informatie over het land, klimaat etc. volgt de inleiding op de Griekse onroerend goed markt.

Hoe gaat men te werk ? De rol van de makelaar en de advocaat, het koopproces en het koopcontract en de notariële overdracht, het kadaster en fiscale zaken in Nederland en Griekenland.

Ook het kopen van bouwgrond komt aan de orde, de bouwvergunning, de rol van de bouwondernemer en de architect, renovatie en onderhoud evenals verhuur van Grieks vastgoed.

Tenslotte is er aandacht voor de verhuizing en de Nederlandse zorgverzekering bij vestiging in Griekenland

Deze zeer complete gids is een uitstekende handleiding voor hen die in Griekenland een (tweede) huis willen kopen en/of in Griekenland willen gaan wonen.

Recensent Dr. J. Kroes (NBD)

Inhoudsopgave

1.Inleiding
2.Griekenland in vogelvlucht

Inleiding
Basisgegevens
Tijdverschil
Risico’s
Geografie
Kerngegevens
Belangrijke steden in Griekenland
De Eilanden
De Bergen
Bereikbaarheid
Vliegen
Auto
Ferry
Trein
Het postverkeer
Bevolking
Bevolkingsdichtheid
Bevolkingsaantallen in de belangrijkste steden
Opbouw bevolking
Etniciteit
Volksaard
Religie
Talen
Toerisme
Bestuur en politiek
Bestuurlijke indeling
Economie
Economische en financiële crisis
Munteenheid
BNP in €
Minimumloon
Big Mac Index
Financiële crisis
Verkeer
Spoorwegen
Autosnelwegen
Rechtswezen
Gerechten van eerste aanleg
Vredegerechten
Gerechten van tweede aanleg
Hooggerechtshof

3. Geografische oriëntatie en klimaat

Inleiding
Argosaronische Eilanden
Cycladen
Dodekanesos
Evia-Sporaden
Evia
Noord-Oost Egeische Zee
Zuid-Egeïsche Eilanden
Noord-Egeïsche Eilanden
Ionische Eilanden
Bestuurlijke indeling van de Ionische Eilanden
Kreta
Natuur
Het vasteland
Klimaat en weer
De Griekse Berggebieden en invloed op het klimaat
Klimaat op de Griekse Eilanden
Griekenland als wintersportbestemming

4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs

Inleiding
Emotie en verstand
Motieven
Wat en waar kopen ?
Motieven
Uitgangspunten
Checklist waar kopen ?
Bereikbaarheid
Tips van een aankoopmakelaar
Waar kopen ?
Wanneer gaat u naar uw (tweede) huis in Griekenland ?

5. De Griekse onroerendgoedmarkt

Inleiding
De financiële en economische crisis en de Griekse o/g markt
Bepaling van de vraagprijzen
Vraagprijs
Aanbod
De tweede (vakantie)huizenmarkt
Soort onroerend goed
Appartementen
Schakelbungalows
Bungalows
Villa’s
Gerestaureerde boerderijen en landhuizen
Bouwkavels
Grondstukken met vervallen boerderijen
Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden
Een oud huis op het platteland
Als kandidaat-koper en keuze onroerend goed
Aankoop van een bestaand huis dat eventueel moet worden gerenoveerd
Aankoop van een kant-en-klaar huis, gebouwd door een projectontwikkelaar
Aankoop van een stuk grond, waarop u zelf een huis laat bouwen
Tips van een aankoopmakelaar bij aankoop van een appartement
Stukken land en ruïnes

6.De voorbereidingsfase

Inleiding
Laat u niet opjagen door de makelaar
Het verzamelen van informatie
Waarom een huis in Griekenland
Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?
Onroerendgoedbeurzen in Nederland en België
Oriëntatiedagen
Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase
Tip bij de voorbereiding
Wanneer op huizenjacht ?
Staat van onderhoud van het huis
Tips van een aankoopmakelaar
Openen van een Grieks Banknummer

7. De makelaar in Griekenland

Inleiding
De Griekse makelaar
Vestigingseisen Griekse makelaar
Bemiddelaars in Nederland en België
Kosten makelaar
Overeenkomst met de makelaar
Pomida (Hellenic Property Federation)

8. De Griekse advocaat bij aankoop van onroerend goed in Griekenland

Inleiding
Een Nederlands/Griekse advocaat in Nederland
Volmacht
Taken van de advocaat tijdens het koopproces
Kosten van een advocaat in Griekenland

9. Het voorlopig koopcontract

Inleiding
Het vóóronderzoek
Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ?
Titel- en kadastraal onderzoek
In een kadastraal uittreksel vindt u de volgende gegevens terug
Belastingonderzoek
De grond
Onderzoek naar bestemmingsplannen
Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning
Gas-, water- en elektriciteitsnota’s
Inhoud voorlopig koopcontract
De partijen
Het object
Roerende goederen
De prijs
Aanbetaling en boeteclausules
Overdrachtsdatum
Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden
Contractbreuk door de verkoper
Contractbreuk door de koper
Opmerking
Meest gemaakte fouten door onwetende buitenlandse kopers
Energie Prestatie Certificaat

10. Koopproces; van voorlopig koopcontract naar notariële overdracht

Inleiding
Manieren waarop u in Griekenland onroerend goed kunt verwerven
Van overeenkomst naar notariële overdracht
De Griekse notaris
Notariskosten

11. Het Griekse kadaster

Inleiding
In Griekenland bestaan twee verschillende registratiesystemen
Het land Registratiesysteem
Het Griekse nationale kadaster
Het nieuwe Griekse Kadaster
Kadastrale registratie-code
De voordelen van het nieuwe Griekse Kadaster
In de volgende gevallen moet er inschrijving/wijziging in het kadaster plaatsvinden
Kosten inschrijving
Samenvatting aankoopprocedure in Griekenland

12. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van onroerend goed in Griekenland

Inleiding
Fiscaal nummer
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting of BTW
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Fiscale waarde van het onroerend goed in Griekenland
BTW op nieuwbouw
Jaarlijks terugkerende lokale belastingen en heffingen voor huiseigenaren
Inkomen uit verhuur
Zegelbelasting
Belasting op woningen met elektriciteit (buitengewone elektriciteitsheffing/belasting)
Vermogenswinstbelasting voor de verkoper

13. Nederlandse fiscale aspecten bij bezit van een tweede huis in Griekenland

Uw tweede huis in Griekenland en het Nederlandse belastingstelsel
Hoofdverblijf
Het tweede huis in het huidige Nederlandse belastingstelsel en voorkoming van dubbele belasting in het buitenland
Griekse heffing op in Griekenland gelegen onroerend goed
Berekening Nederlandse vrijstelling
Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele belasting
Buitenlandse belastingplicht en box 3
Emigratie en box 3
Immigratie en box 3
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit

14. Het kopen van (bouw)grond

Inleiding
Informatie inwinnen op het gemeentehuis
Bestemmingsplannen
Grensregio’s
Bosrijke gebieden
Restricties bij uitbreiding stedenbouwkundige gebieden
Archeologische gebieden
Omgevingsrestricties
Kust en stranden
Natura 2000 gebieden
Soorten bouwgrond
Landelijke bouwkavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom
Landelijke kavels met bebouwing/project
Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing
Kavels met bouwvallen
De oppervlakte van het perceel
De eigendomsakte van het land
Erfdienstbaarheden
Erfpacht
Aansluiting op de nutsvoorzieningen
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Slopen

15. Bouwen van een huis in Griekenland en de bouwvergunning

Regels voor het bouwen van een huis in Griekenland
Welke (bouw)fases moet u doorlopen ?
Minimaal te bouwen oppervlakte
Bouwvergunning en project management
Geldigheidstermijn bouwvergunning
Bouwvergunning voor verbouwingen
Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom
Kopen van een huis tijdens de bouwfase
Bouwen/verbouwen in eigen beheer
Zelf een stuk grond kopen en zelf bouwen
Wijzigen tijdens de bouw

16. Aandachtspunten bij het contact met de bouwondernemer en de architect

Inleiding
De keuze van een aannemer/bouwondernemer
Bouwmanagementburo
Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar
Laat eerst de grond op uw naam zetten
Het bouwcontract
Garanties
Checklist inhoud bouwcontract
Nog enkele aandachtspunten
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ?
Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?
De architect
De architect en de bouwvergunning
Kosten van een architect
Checklist wat te bespreken met uw architect
Voorlopige en definitieve oplevering
Kopen van een projectontwikkelaar
Boeteclausule bij te late oplevering
De constructieverzekering
BTW

17. Renovatie en onderhoud

Inleiding
Vergunningen
Griekse of Nederlandse vaklieden ?
Zwart werkers
Offertes
Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten

18. Huurwetgeving

Inleiding
Griekse huurwetgeving
Hoe vindt u een huurhuis/appartement
Onderverhuur
Huurprijzen
De borg
Inventaris
Verzekering
Het onderhoud
De onderhoudskosten
Commerciële verhuur
Huurverhoging

19. Verhuur van Grieks onroerend goed; juridische aspecten

Inleiding
Vakantieverhuur
Adviezen voor huiseigenaren die hun huis verhuren in
Griekenland
Gemeubileerde vs. ongemeubileerde verhuur
De verhuurorganisatie
Villa management
Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract
Verhuren via een touroperator
Lange termijn verhuur
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur
Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie
Vereiste vergunning voor de verhuur van een vakantiewoning in Griekenland
Gemeubileerde vakantieverhuur
Appartement of woning op een gedeelde kavel
Vereenvoudigde EOT voor villas
Vergunning, nummer en registratie als ondernemer bij de
belastingdienst
Grootte zwembad
Overige opmerkingen
Te overleggen documenten
KEP/Ermis
Afgeven van de vergunning
Kosten
Optimaal profiteren van een tweede huis
Verdienen aan uw tweede huis
Fiscale aspecten bij verhuur

20. Vestiging in Griekenland

Inleiding
Voorwaarden om langer dan 3 maanden in Griekenland te mogen verblijven zijn
Vertrek uit Nederland
Uitschrijving bij vertrek uit Nederland
Inschrijven in de BRP
Legalisatie
Reisdocumenten
Schengenlanden
Europese Identiteitskaart
Paspoort
Eigen paspoort / ID kaart voor kinderen
Nog enkele tips
ANWB Digikluis
Wat zijn de gevolgen van uitschrijving uit de Basisregistratie
Personen ?
Wat zijn de gevolgen van uw uitschrijving voor uw verzekeringen ?
Wat zijn de gevolgen van uw uitschrijving voor uw Nederlanderschap
Is er controle op uw uitschrijving bij de Basisregistratie
Personen (BRP)
Gevolgen van onterechte uitschrijving/inschrijving
Uitschrijving en de gevolgen richting de belastingdienst
Wanneer kunt u een briefadres of postadres in Nederland opgeven ?
Waar kunt u een postadres aanvragen ?
Vestiging in een ander EU-land
Kan iemand maar op één plaats in de EU ingeschreven staan in het GBA/bevolkingsregister van een land ?
Vestiging in Griekenland en de verblijfsvergunning
Werknemers
Werkloos/ziekte
Zelfstandigen
Gepensioneerden
Studenten
Gezinsleden
Aanvraag verblijfscertificaat bij het Griekse politiekantoor
Registratie
Permanent verblijfscertificaat
Geregistreerd partnerschap & homohuwelijk in Griekenland
Homohuwelijk in Griekenland
Vertrek naar Griekenland en de (belasting)schulden in Nederland
Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort
Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel
Wonen in het buitenland met BKR
Schulden gelden ook in het buitenland
Conclusie
Internationale uitwisseling kredietgegevens
Het Nederlandse paspoort in het buitenland
Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade in het buitenland
Juridisch en/of fiscaal resident
Verhuizen binnen Griekenland en uw verblijfscertificaat
Stemmen in het buitenland
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap
Rijkswet op het Nederlanderschap
Nederlanders met een dubbele nationaliteit
Europees Dierenpaspoort

21. De verhuizing

Inleiding
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon Douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ?
Nog enkele tips en opmerkingen
Opslag
Tax-free shoppen voor uw verhuizing

22. De Nederlandse zorgverzekering & WLZ bij vestiging in Griekenland

Inleiding
Gevolgen bij emigratie en de Nederlandse zorgverzekering
Waar bent u verzekerd tegen ziektekosten als u in
Griekenland woont
U heeft een uitkering of pensioen uit Nederland
U werkt in Nederland
Hoe werkt de zorgverzekering in Nederland ?
Welke zorg krijgt u vergoed ?
Zorgtoeslag
WLZ
Gezinsleden niet verzekerd voor de WLZ
WLZ-zorg aanvragen
Verzekering van uw partner & kinderen voor de
Nederlandse zorgverzekering
Zorg in Griekenland en in Nederland
Aanvullende verzekering
Uw zorgverzekering als u in Nederland woont
Uitkering of pensioen uit Griekenland en uw zorgverzekering
Pensioen of uitkering uit Griekenland en Nederland
U werkt in Griekenland
Zorg uit Nederland
Ziektekostenverzekering in Griekenland
U woont in Griekenland en werkt in Nederland als zelfstandige
U werkt in Griekenland en in Nederland
Verzekering van uw partner en kinderen voor de
Griekse zorgverzekering
U woont in Griekenland en bent zowel in Nederland als in Griekenland werkzaam
De gezinsleden van een verzekerde die zelf niet in Griekenland woont
Nieuwe E/S formulieren
U woont in Griekenland en werkt in Nederland (in loondienst)
Premie/bijdrage
Rechten van uw gezinsleden
Rechten in Nederland
U woont in Griekenland en werkt als ambtenaar in Nederland
U staat ingeschreven bij een Nederlandse hogeschool/universiteit en u woont in Griekenland
U heeft een Nederlandse en Griekse uitkering of pensioen
U woont in Griekenland en ontvangt uitsluitend een
Nederlands pensioen of uitkering
Rechten in Griekenland
Wat betaalt u in Nederland aan premies ?
ZVW en WLZ bijdragen
Bijdragen Zvw, woonlandfactoren en heffingskortingen
Rekenvoorbeeld toepassing woonlandfactor
Zorgtoeslag in het buitenland
Invoering van de nieuwe Zvw en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ
Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010
Overgangsregeling
Keuzevrijheid zorg voor Nederlanders met pensioen of uitkering
Zorg in Nederland zonder EHIC
Eigen risico
Nederlandse of Griekse zorgpas
Aanvullende verzekering
Europese sociale zekerheidsverordening
Medische behandeling buiten Griekenland
Indicatiestelling AWBZ in het buitenland
Wijziging formulieren sociale zekerheid.
E formulieren zijn A-formulieren geworden

23. De Griekse belastingen

Inleiding
Vennootschapsbelasting
Tarieven vennootschapsbelasting
BTW Tarieven
Tarieven vaste land
Overdrachtsbelasting
Onroerendgoedbelasting / OZB
Zegelbelasting
Vermogenswinstbelasting
Vermogensbelasting
Erf- en schenkbelasting
Tarieven
Inkomstenbelasting
Het woonplaatsbeginsel
Bijlagen en bronnen